Выдержка из работы:
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования обусловливается рядом обстоятельств:
Во-первых, проведение оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Красноярске обусловлена динамичным развитием рынка недвижимости и значительной дифференциацией цен в зависимости от локационных характеристик. Специфика градостроительной структуры Красноярска, с выраженным разделением на правобережную и левобережную части, а также наличие уникальных природно-климатических факторов, формируют сложную систему ценообразования на земельные ресурсы.
………………………………………………...
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность
Земельным кодексом Российской Федерации в качестве объекта земельных отношений рассматривается земельный участок. Кроме того, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, земельный участок имеет статус недвижимого имущества, является объектом гражданских прав, а также вещью. Исходя из последнего, земельный участок может служить предметом сделок, в которых происходит возникновение, изменение или прекращение гражданских прав.
Недвижимость — это объект, состоящий из земельного участка и всего, что прочно с ним связано (здания, сооружения, многолетние насаждения), перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению [16, с. 45].
Земельный участок является первичным и главным объектом недвижимости, поскольку все остальные объекты неразрывно с ним связаны и без него теряют часть своей ценности [13].
Земельный участок (ЗУ) — это часть земной поверхности, которая имеет границы, прошедшие государственный кадастровый учет, и характеристики, позволяющие определить ее как индивидуально-определенную вещь.
В юридической литературе различные авторы по-разному трактуют понятие «земельный участок». Так, Кособродов В.М. под земельным участком понимает индивидуализированную в установленном порядке часть поверхности земли. Индивидуализируют данный участок его местонахождение, границы, кадастровый номер, размер территории, целевое назначение. Воздушное пространство и недра не являются частью земельного участка [10, с. 12].
Физические характеристики составляют природную основу земельного участка и непосредственно влияют на возможности его практического использования. К ним относятся площадь и форма, которые определяют потенциал для застройки и планировки, рельеф местности, поскольку ровные участки, как правило, более ценны и пригодны для строительства, а также инженерно-геологические условия, такие как состав грунта и уровень грунтовых вод, которые сказываются на стоимости фундамента и безопасности будущих сооружений. Не менее важным является экологическое состояние участка и прилегающей территории, так как загрязнение почвы или воздуха существенно снижает его привлекательность и стоимость.
Экономические свойства отражают рыночную значимость участка и его способность генерировать доход. Ключевым фактором здесь является местоположение, которое диктует разницу в стоимости между центром города и окраиной к развитости инфраструктуры, транспортной доступности и престижности района. Другим критически важным свойством является доходность — потенциальный или реальный доход от коммерческой аренды, сельскохозяйственного производства или иного использования. Наконец, разрешенное использование (РИ), установленное законодательно, жестко регламентирует экономический потенциал, будь то индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), коммерческая застройка или сельскохозяйственное назначение [8, с. 23].
Юридические (правовые) характеристики определяют правовой статус участка и возможные ограничения по его использованию и распоряжению. Основой является вид вещного права, будь то право собственности, аренды или постоянного пользования, который устанавливает объем прав владельца или пользователя. Существенное влияние оказывают обременения, такие как сервитут (право ограниченного пользования чужим участком), ипотека или долгосрочная аренда, которые могут ограничивать совершение сделок. Кроме того, наличие зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), например, санитарно-защитных или водоохранных зон, накладывает законодательные ограничения на хозяйственную деятельность.
Взаимовлияние характеристик создает комплексный портрет земельного участка, где все группы свойств неразрывно связаны. Идеальное физическое местоположение может быть нивелировано серьезными юридическими обременениями, а высокая потенциальная доходность — недостижима из-за неблагоприятных геологических условий. Поэтому профессиональная оценка всегда требует комплексного анализа всей совокупности физических, экономических и юридических характеристик для определения реальной рыночной стоимости объекта.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом земельных правоотношений может быть не только земельный участок в целом, но и часть земельного участка. В случае если часть земельного участка является объектом гражданского оборота, она приобретает статус земельного участка.
………………………………………………...
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 22 дек. 1995 (по состоянию на 23.05.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29 января, 1996. № 5. Ст.410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3 (ред. от 29.12.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации, 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
3. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 06 декабря 2005) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32, ст. 3340.
………………………………………………...